안녕하세요. 그레.이 건축사입니다.
오늘 다룰 내용은 우리의 미래, 우리 아이들을 위한 교육공간인 학원, 교습소 설립, 개원, 개소시 필요한 건축 등의 행위절차(건축물 용도변경, 건축물대장 표시변경)에 대해 이야기해보겠습니다.
맺음 앞에 서 있는 의뢰인님을 위해.
상담의 질과 양 자체가 다르다는걸 확연히 느끼게 해드리고,
의뢰인님보다 뒤지지 않을만큼 해당행위에 대해 관심과 책임을 가지고 있다는걸 확실히 느끼게 해드립니다.
용도변경 등과 같은 행위는 협의에 따른 결과 및 소요 비용의 편차가 큰데.
의뢰인님과 건축사의 합리적인 선에서 비용 책정 및 지자체 협의를 이끌어 갑니다.
어떤 건축사에게 맡기실지 고민이 되신다면, 상담부터 받아보시길 추천드립니다.
모두가 뛰어난 국가공인 건축사지만, 관심과 책임의 차이는 존재합니다.
[그레.이 건축사사무소 이경환 소장]
건축법상 동일용도 내에 속하는 세부용도 간의 변경(제1종 근린생활시설(소매점) ▶ 제2종 근린생활시설(휴게음식점))은 건축물대장 표시변경 신청 제외대상 이라 별도 신고없이 영업신고를 하시면되지만,
학원, 교습소의 경우, 불특정 다수가 이용하시는 시설로 화재 등 재난,재해시 피해 우려가 높은 시설로 분류되어 반드시 신고하셔야 됩니다.
※ 반드시 신고해야되는 용도 : 목욕장, 의원, 안마원, 산후조리원, 단란주점, 노래연습장, 게임제공업소, 학원, 교습소 등등 (건축법 시행령 제14조 의거.)
▶ 학원, 교습소 설립시 개략적 절차
1. 입지선정 및 건축물 용도확인
2. 임대차 계약
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3. 건축물 용도변경 의뢰 (필요시 그레이 건축사를 통해서 진행)
4. 지자체 협의(건축(내부마감재료), 경우에 따라 소방(소방허가))
5. 건축과 실사(학원일시 내부마감재료, 실내방염 관련_(학원규모에 따라))
6. 건축물 용도변경 완료
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7. 소방완비검사(소방서)(학원일시 규모에 따라)
8. 학원, 교습소 운영, 설립등록(교육청) (지자체 관할 교육청에 따라 건축물대장에 등재된 시설평면도 요구)
9. 사업자등록(세무소)
학원, 교습의 건축 인허가절차시 가장 중요한 이슈 중 하나는 장애인과 소방입니다.
▶ 학원, 교습소의 [장애인 편의시설 기준]
1. 장애인편의시설 기준 (KEY POINT : 500㎡)
[장애인,노인,임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 제8조]에 따라 대상시설의 규모, 용도 등을 고려하여 편의시설을 설치하여야 합니다.
학원, 교습소의 경우 건축물 내 해당용도의 바닥면적 합계가 500㎡이상일시,(학원, 교습소 각각 산정)
제2종 근린생활시설이 아닌 교육연구시설로 바뀌어 장애인편의시설 설치대상이 됩니다.
주출입구 접근로, 장애인전용주차구역, 주출입구 높이차이 제거, 출입구, 복도, 계단 또는 승강기, 장애인용화장실(대,소변기), 경보 및 피난설비 등의 장애인편의시설을 의무적으로 설치하여야 합니다.
2. 적용
장애인 편의시설 설치대상에 해당될시 해당 지자체의 장애인센터와 협의를 진행하게 됩니다.
장애인 편의시설 설치기준 자체가 법제화 되어있고, 기준 또한 명확하기에 오래된 건축물일경우 현실적으로 적용이 어려운 경우가 생길 수 있습니다.
이 경우, [장애인,노인,임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 제15조]에 따라 세부기준에 적합한 편의시설을 설치하기가 곤란하거나 불합리할 때에는 세부기준을 완화한 별도의 기준을 정하고 시설주관기관의 승인을 받아 이에 따라 편의시설을 설치할 수 있습니다.
※ 장애인 편의시설 설치대상 해당시, 비용적인 부분(인허가, 시설물설치비 등)도 상당히 소요되며, 소유주와의 협의도 중요합니다.
▶ 학원, 교습소의 [설립 및 운영의 제한]
학원 또는 교습소 등은 [건축법 시행령 제3조의5]에 따라 해당용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만일시 제2종 근린생활시설로, 500㎡ 이상일시 교육연구시설로 건축물 용도를 변경하여야 합니다.
또한, [학원의 설립운영 및 과외교습에 관한 법률 제5조 교육환경의 정화 등]에 따라 학원, 교습소의 설립, 운영 제한 및 신규 유해업소에 대한 제한사항이 있습니다.
연면적 1,650㎡이상의 건축물에 대해서는 아래 사항을 제외하곤 완화 적용합니다.
1. 학원이 유해업소로부터 수평거리 20미터 이내의 같은 층에 있는 경우
2. 학원이 유해업소로부터 수평거리 6미터 이내의 바로 위층 또는 바로 아래 층에 있는 경우
▶ 학원, 교습소의 [설립 및 운영의 신고]
[학원의 설립운영 및 과외교습에 관한 법률]에 따라
학원, 교습소의 경우 관할 교육지원청에 설립 및 운영의 신고(영업허가,신고)를 하여야 합니다.
※ 학원, 교습소 설립, 운영등록 신청서 제출시 시설평면도(교육지원청에 따라 세움터에 등록된 현황도를 요청함) 제출
▶ 학원의 [건축물 내부 마감재료 : 불연재료]
[건축법 제52조, 제52조의2]에 따라 학원에 대해서는 건축물 마감재료, 실내건축에 대한 규정을 따로 정하고 있습니다.
공간계획시 방화에 지장없고 사용자의 안전에 문제가 없는 구조 및 재료로 시공하여야 합니다.
1. 주요기준
[건축법 제52조_건축물의 마감재료 등]에 따르면,
① 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 벽, 반자, 지붕(반자가 없는 경우에 한정한다) 등 내부의 마감재료[제52조의4제1항의 복합자재의 경우 심재(心材)를 포함한다]는 방화에 지장이 없는 재료로 하되,
「실내공기질 관리법」 제5조 및 제6조에 따른 실내공기질 유지기준 및 권고기준을 고려하고 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따른 것이어야 한다.
[건축법 시행령 제61조_건축물의 마감재료 등]에 따라
1. 단독주택 중 다중주택ㆍ다가구주택
1의2. 공동주택
2. 제2종 근린생활시설 중 공연장ㆍ종교집회장ㆍ인터넷컴퓨터게임시설제공업소ㆍ학원ㆍ독서실ㆍ당구장ㆍ다중생활시설의 용도로 쓰는 건축물
3. 발전시설, 방송통신시설(방송국ㆍ촬영소의 용도로 쓰는 건축물로 한정한다)
4. 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리 시설(자가난방과 자가발전 등의 용도로 쓰는 시설을 포함한다), 자동차 관련 시설의 용도로 쓰는 건축물
5. 5층 이상인 층 거실의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 건축물
6. 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설 중 학교ㆍ학원, 노유자시설, 수련시설, 업무시설 중 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 장례시설
7. 삭제
8. 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령」 제2조에 따른 다중이용업의 용도로 쓰는 건축물
※ 다중이용업의 용도로 쓰는 건축물을 제외하고, 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 되어있고 거실의 바닥면적 200㎡이내마다 방화구획이 되어있는 건축물은 제외
https://blog.naver.com/gray-lee/223267267798
▶ 학원의 [실내방염 기준]_(다중이용업으로 분류시)
1. 특정소방대상물의 방염 주요기준
[소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 제20조]에 따라 아래 방염대상인 특정소방대상물에 실내장식 등의 목적으로 설치 또는 부착하는 물품으로서
창문에 설치하는 커튼류, 카펫, 벽지류, 합판, 칸막이, 흡음재 ,방음재 등의 방염대상물품은 방염성능기준 이상의 것으로 설치하여야 합니다.
그리고, 특정소방대상물에 사용하는 방염대상물품은 소방청장이 실시하는 방염성능검사를 받은 것이어야 합니다.
2. 특정소방대상물 중 방염대상
특정소방대상물 중 방염대상인 시설은 아래와 같습니다.
1. 근린생활시설 중 의원, 조산원, 산후조리원, 체력단련장, 공연장 및 종교집회장
2. 건축물의 옥내에 있는 다음 각 목의 시설
가. 문화 및 집회시설
나. 종교시설
다. 운동시설(수영장은 제외한다)
3. 의료시설
4. 교육연구시설 중 합숙소
5. 노유자 시설
6. 숙박이 가능한 수련시설
7. 숙박시설
8. 방송통신시설 중 방송국 및 촬영소
9. 다중이용업소
10. 제1호부터 제9호까지의 시설에 해당하지 않는 것으로서 층수가 11층 이상인 것(아파트등은 제외한다)
특정소방대상물의 방염에 대해서는 지자체 협의시 반드시 지적되는 사항으로
[소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 시행령 제31조2항] 및 [방염성능기준 행정규칙]에 따라 방염성능기준을 충족하여야 합니다.
지자체 주무관과 협의시 해당사항에 대한 숙지 및 협의가 필요하며,
합리적인 협의 방향을 찾기 위해선 관계법령 및 협의에 능숙한 건축사 및 전문기술자를 통해 진행하여야 합니다.
※ 실내방염의 경우 반드시 사전에 소방업체를 컨택하셔서 법에 따른 기준 이상의 조치를 한 이후 필요서류를 갖춰 소방협의를 하여야 합니다.
▶ 학원의 [소방완비 기준]_(다중이용업으로 분류시)
[다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법]에 따라 소방완비를 적합하게 하여야 합니다.
1. 다중이용업소에 대한 소방완비 주요기준
[다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제2조]에 따라 다중이용업의 종류는 다음과 같습니다.
1. 식품접객업 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 휴게음식점영업ㆍ제과점영업 또는 일반음식점영업으로서 영업장으로 사용하는 바닥면적의 합계가 100제곱미터(영업장이 지하층에 설치된 경우에는 그 영업장의 바닥면적 합계가 66제곱미터) 이상인 것.
다만, 영업장(내부계단으로 연결된 복층구조의 영업장을 제외한다)이 다음의 어느 하나에 해당하는 층에 설치되고 그 영업장의 주된 출입구가 건축물 외부의 지면과 직접 연결되는 곳에서 하는 영업을 제외한다.
1) 지상 1층
2) 지상과 직접 접하는 층
나. 단란주점영업과 유흥주점영업
1의2. 공유주방 운영업 중 휴게음식점영업ㆍ제과점영업 또는 일반음식점영업에 사용되는 공유주방을 운영하는 영업으로서 영업장 바닥면적의 합계가 100제곱미터(영업장이 지하층에 설치된 경우에는 그 바닥면적 합계가 66제곱미터) 이상인 것.
다만, 영업장(내부계단으로 연결된 복층구조의 영업장은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 층에 설치되고 그 영업장의 주된 출입구가 건축물 외부의 지면과 직접 연결되는 곳에서 하는 영업은 제외한다.
가. 지상 1층
나. 지상과 직접 접하는 층
2. 영화상영관ㆍ비디오물감상실업ㆍ비디오물소극장업 및 복합영상물제공업
3. 학원으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
가. 수용인원이 300명 이상인 것
나. 수용인원 100명 이상 300명 미만으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것.
다만, 학원으로 사용하는 부분과 다른 용도로 사용하는 부분(학원의 운영권자를 달리하는 학원과 학원을 포함한다)이 「건축법 시행령」 제46조에 따른 방화구획으로 나누어진 경우는 제외한다.
(1) 하나의 건축물에 학원과 기숙사가 함께 있는 학원
(2) 하나의 건축물에 학원이 둘 이상 있는 경우로서 학원의 수용인원이 300명 이상인 학원
(3) 하나의 건축물에 다중이용업 중 어느 하나 이상의 다중이용업과 학원이 함께 있는 경우
4. 목욕장업으로서 다음 각 목에 해당하는 것
가. 하나의 영업장에서 목욕장업 중 맥반석ㆍ황토ㆍ옥 등을 직접 또는 간접 가열하여 발생하는 열기나 원적외선 등을 이용하여 땀을 배출하게 할 수 있는 시설 및 설비를 갖춘 것으로서 수용인원(물로 목욕을 할 수 있는 시설부분의 수용인원은 제외한다)이 100명 이상인 것
나. 「공중위생관리법」 제2조제1항제3호나목의 시설 및 설비를 갖춘 목욕장업
5. 「게임산업진흥에 관한 법률」 제2조제6호ㆍ제6호의2ㆍ제7호 및 제8호의 게임제공업ㆍ인터넷컴퓨터게임시설제공업 및 복합유통게임제공업.
다만, 게임제공업 및 인터넷컴퓨터게임시설제공업의 경우에는 영업장(내부계단으로 연결된 복층구조의 영업장은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 층에 설치되고 그 영업장의 주된 출입구가 건축물 외부의 지면과 직접 연결된 구조에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 지상 1층
나. 지상과 직접 접하는 층
6. 노래연습장업
7. 산후조리업
7의2. 고시원업[구획된 실(室) 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업]
7의3. 권총사격장(실내사격장에 한정하며, 같은 조 제1항에 따른 종합사격장에 설치된 경우를 포함한다)
7의4. 가상체험 체육시설업(실내에 1개 이상의 별도의 구획된 실을 만들어 골프 종목의 운동이 가능한 시설을 경영하는 영업으로 한정한다)
7의5. 안마시술소
8. 법 제15조제2항에 따른 화재위험평가결과 위험유발지수가 제11조제1항에 해당하거나 화재발생시 인명피해가 발생할 우려가 높은 불특정다수인이 출입하는 영업으로서 행정안전부령으로 정하는 영업. 이 경우 소방청장은 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다.
2. 다중이용업소의 안전관리기준
다중이용업소의 안전관리를 위해 관계법령(다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법)에
[다중이용업소의 바상구 추락방지], [다중이용업의 실내장식물], [영업장의 내부구획] 등의 많은 기준들이 명시되어있습니다.
※ 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행규칙(별표2) 안전시설 등의 설치, 유지기준 참고
다중이용업소를 준비하는 단계(인테리어 설계 및 용도변경)에서 충분한 사전 검토가 이루어져야 합니다.
3. 관할 소방서 소방완비 절차
용도변경(주무부서 실사 포함) 완료 ▶ 건축물대장과 소방서류 첨부하여 관할 소방서 접수 ▶ 소방검사 ▶ 소방완비증 발급 ▶ 영업허가절차
지자체 관할 소방서와 협의시 각 소방서마다 중점으로 생각하는 기준이 상이할 수 있으니, 합리적인 협의 방향을 찾기 위해선 관계법령 및 협의에 능숙한 건축사 및 전문기술자를 통해 진행하여야 합니다.
※ 소방완비검사의 경우 반드시 사전에 소방업체를 컨택하셔서 법에 따른 기준 이상의 조치를 한 이후 필요서류를 갖춰 소방검사를 신청하여야 합니다.
https://blog.naver.com/gray-lee/223263258858
▶ 그레.이 건축사사무소
용도변경의 경우, 검토해야 될 법이나 기준들이 많습니다.
(지구단위계획, 지자체 조례, 건축법, 주차장법, 장애인법, 피난법, 소방법 등등)
그렇기에 반드시 건축사를 통해 정확한 상담 및 작업을 진행하셔야 의뢰인 분의 소중한 시간과 돈이 낭비되지 않습니다.
※ 용도변경 허가건의 경우 건축법에 의거 일정기준에 따라 반드시 건축사를 통해서 진행하셔야 됩니다.
그레.이 건축사는 국가공인 전문기술자로써 건축사의 시간과 열정을 책임감있게 꼼꼼히 씁니다.
용도변경 검토사항에 대하여 철저히 체크리스트화하여 리스크를 줄이고,
지자체 담당주무관과의 지속적, 유기적 협의를 통해 원활한 업무진행이 되게끔 노력합니다.
상호간 의미있는 의뢰와 작업이 되실겁니다.
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